Vermietete Wohnung verkaufen: Infos rund um Vorkaufsrecht, Eigenbedarf & Vermarktung

Sie möchten eine größere, selbst genutzte Immobilie erwerben, Ihr Vermögen umschichten oder haben ein Objekt geerbt und möchten nun eine vermietete Wohnung verkaufen? Dann befinden Sie sich aktuell in einer dafür günstigen Marktsituation.

Vor einigen Jahren galt noch der Grundsatz, dass vermietete Wohnungen schwer zu verkaufen seien oder nur zu einem niedrigeren Preis. Die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum und nach einer sicheren Kapitalanlage hat nun auch vermietete Objekte durchaus wettbewerbsfähig gemacht.

Natürlich gibt es bei vermieteten Wohnungen sowohl rechtliche Besonderheiten zu beachten als auch in Bezug auf die Vermarktungsstrategie.

So gilt es vorab, sich mit wichtigen Themen wie den speziellen Käufer-Zielgruppen, Vorkaufsrecht und Eigenbedarfskündigung auseinander zu setzen, da die Rechte der aktuellen Mieter zu wahren sind. Aber auch in der Verkaufsphase muss im Vergleich zu einer unbewohnten Immobilie auf andere Dinge geachtet werden.

Wenn Sie also eine bewohnte Immobilie verkaufen möchten, erhalten Sie im Folgenden wichtige Tipps und Informationen, so dass Sie bestens für die Verkaufsplanung ausgerüstet sind.

Vermietete Immobilien verkaufen: Die Käufer-Zielgruppen

In der Regel interessieren sich folgende Zielgruppen für den Erwerb einer bewohnten Immobilie:

• • Käufer, die die Wohnung als Kapitalanlage betrachten (Investoren)
  • Käufer mit Eigenbedarf

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Investoren

Für Käufer, die die Wohnung als Kapitalanlage betrachten, ist der Aufbau von Vermögen durch eine ausreichende Rendite das Ziel. Entsprechend stehen nicht emotionale Gründe wie ein helles Wohnambiente, Blick ins Grüne oder ein modernisiertes Luxus-Bad im Vordergrund: hier zählt in erster Linie der berechenbare Wertzuwachs der Immobilie.

Um diesen zu ermitteln, werden die zu erzielenden Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Sind hohe Investitions- und Sanierungskosten zu leisten oder liegt die aktuelle Miete deutlich unter dem Mietspiegel, kann es den Rendite-Wert des Objektes als attraktive Kapitalanlage schmälern.

Viele Eigentümer von Immobilien kennen sich mit der Berechnung von Immobilienwerten nicht aus und laufen Gefahr, Ihre profitable Immobilie stark unter Wert an clevere Investoren zu verkaufen.

Bei der Vermittlung einer vermieteten Wohnung an Investoren ist es deshalb ratsam, sich von einem auf dem Gebiet erfahrenden Immobilienexperten beraten zu lassen. So wird der Wert des Objektes von einer unabhängigen dritten Instanz geschätzt, die darüber hinaus als souveräner Verhandlungspartner an Ihrer Seite steht.

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Verkauf einer vermieteten Wohnung an Käufer mit Eigenbedarf

Käufer, die eine Immobilie selber nutzen möchten, achten weniger auf eine mögliche Rendite und sind stattdessen in ihrer Entscheidung stärker emotional getrieben. Aufgrund von Lage, Wohn- Gestaltungsmöglichkeiten und Ambiente baut diese Zielgruppe eine Bindung zu dem Objekt auf. Entsprechend wird nicht nur der Kaufpreis mit dem anderer Objekte verglichen, sondern auch die individuellen Vorzüge und emotionalen Faktoren, da durch den Kauf einer Eigentumswohnung auch ein Stück Lebensqualität gekauft wird.

Entsprechend gilt es hier, bei den Besichtigungen in dem bewohnten und vom aktuellen Mieter persönlich eingerichteten Wohnraum ein Ambiente zu schaffen, das neutral und gleichzeitig attraktiv auf den potentiellen Käufer wirkt. Entsprechend gelten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung andere Verkaufsmechanismen. Im Punkt „Immobilienmarketing für vermietete Eigentumswohnungen“ geben wir dazu einige Tipps.

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Vermietete Wohnung kaufen oder verkaufen: Darauf müssen Sie achten

Kündigungsschutz nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“

Der Käufer Ihrer vermieteten Eigentumswohnung übernimmt mit dem Kauf auch automatisch den bestehenden Mietvertrag und tritt dort an Ihrer Stelle in den bestehenden Mietvertrag ein. Nach § 566 BGB löst ein Kaufvertrag also nicht ein bestehendes Mietverhältnis auf. Der neue Eigentümer muss den Mietvertrag unverändert fortführen.

Dem Käufer sollte beim Erwerb klar sein, dass die Immobilie eventuell nicht sofort nutzbar ist, da er den aktuellen Mietern gegenüber Pflichten hat, die einzuhalten sind. Zwar kann ein Eigentümer mit dem Hinweis auf „Eigenbedarf“ kündigen, jedoch ist hier das Mieterschutzgesetz zu beachten. In manchen Fällen ist der Eigenbedarf erst 10 Jahre nach Ankündigung möglich. Detaillierte Infos dazu finden Sie im Abschnitt „Eigenbedarfskündigung; Rechte, Pflichten, Fristen“.

Vorkaufsrecht des aktuellen Mieters beachten

Vor Verkauf der Immobilie ist der aktuelle Mieter in der Regel zu fragen, ob er die Immobilie nicht selber gerne erwerben möchte. Dies ist auch über das Vorkaufsrecht geregelt, das ein erfahrener Immobilienmakler im Vorfeld auch erst einmal abklären würde, damit es kurz vor Schließung eines Verkaufsvertrages keine bösen Überraschungen gibt.

Dem aktuellen Mieter muss der Inhalt des ausgehandelten Kaufvertrages mitgeteilt werden, mit dem Hinweis, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Danach hat der Mieter 2 Monate Zeit, dieses Recht auszuüben.

Der Vorkaufsberechtigte kann also den potentiellen Käufer verdrängen und an seiner die Immobilie erwerben. Einfluss auf den Inhalt des Kaufvertrages hat er aber nicht. Der Kaufvertrag muss dann so übernommen werden, wie er zwischen dem Eigentümer und dem Käufer zuvor ausgehandelt wurde.

Das Vorkaufsrecht gilt zum Beispiel nicht, wenn Sie ein ganzes Haus verkaufen. In Berlin gilt ein besonderer Kündigungsschutz nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentums-wohnung.

Über die besonderen, teils regional variierenden Gesetzesregelungen zum Kündigungsschutz kann ein Immobilienexperte detailliert beraten. 

Besichtigungstermine mit Mieter abstimmen

Als Vermieter haben Sie ein Besichtigungsrecht, das heißt der Zutritt zur Wohnung muss Ihnen gewährt werden. Die Besichtigungen des Objektes müssen dennoch eng mit dem Mieter abgestimmt und Besuche mindestens 24 bis 48 Stunden im Voraus unter Berücksichtigung angemessener Tageszeiten angekündigt werden. Dies ist auch in Ihrem Sinne, damit das Objekt in einem ordentlichen Zustand präsentiert werden kann. 

Hausverwaltung und Gemeinschaft der Eigentümer in Kenntnis setzen

Ihre Hausverwaltung als auch die Eigentümergemeinschaft (wenn vorhanden) sollte so schnell wie möglich in Ihre Verkaufspläne eingeweiht werden. Dies ist auch ein Vorteil für Sie, da Sie so eventuell schon ohne viel Aufwand einen oder mehrere Kaufinteressenten finden: Möglicherweise hat ja bereits ein Miteigentümer Interesse am Kauf Ihrer Wohnung.

Eigenbedarfskündigung: Rechte, Pflichten, Fristen

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie selbst keinen Antrag auf Eigenbedarf stellen. Dazu müssten Sie berechtigtes Interesse nach § 573 BGB nachweisen. Da Sie es nicht für Ihre persönlichen Zwecke nutzen, sondern verkaufen möchten, ist hier ein Antrag auf Eigenbedarf nicht möglich.

In manchen Fällen finden sich Möglichkeiten zwischen Vermieter und Mieter auf eine für beide Seiten angenehme Regelung: Sie können beispielsweise und wenn gegeben eine Ersatzwohnung anbieten oder den Vermieter mit einer finanziellen Entschädigung motivieren, einem Mietaufhebungsvertrag zuzustimmen.

Möchte der zukünftige Eigentümer hingegen Eigenbedarf anmelden, muss er beantragen, dass
er die Räume als Wohnung für sich, einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt.
Dafür muss er als der neue Eigentümer aber bereits im Grundbuch eingetragen sein, also der Verkauf notariell beglaubigt und der Besitz rechtskräftig auf ihn übergegangen sein. Der Kaufvertrag allein reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus.

Fristen bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Nach einem berechtigten Antrag auf Kündigung wegen Eigenbedarf, hängt es dann von der Länge des aktuellen Mietverhältnisses ab, wann die Wohnung dann tatsächlich vom neuen Eigentümer bezogen werden kann. Dies ist in der gesetzlichen Kündigungsfrist geregelt:

• • Dauer des Mitverhältnisses : weniger als 5 Jahre >> Kündigungsfrist: 3 Monate
  • Dauer des Mietverhältnisses: 5-8 Jahre >> Kündigungsfrist: 6 Monate
  • Dauer des Mietverhältnisses: länger als 8 Jahre >> Kündigungsfrist: 9 Monate

Handelt es sich bei dem Objekt um umgewandelten Wohnraum, also Objekte, die während der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt wurden, tritt zunächst eine Sperrfrist ein. Je nach Bundesland ist diese unterschiedlich. Die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung gibt im Sinne von § 577 a Absatz 2 BGB eine Sperrfrist von 10 Jahren an. Die Frist beginnt mit dem Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Nach Ablauf der Frist gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.

 

Unterlagen Hausverkauf: Spezielle Unterlagen für den Verkauf vermieteter Wohnungen

Wichtige Informationen über Ihre Immobilie werden sowohl für die Schätzung des Marktwertes benötigt als auch als Nachweis für den Kaufinteressenten. Dieser braucht einige der Dokumente im Zweifel auch für seine Bank, die ihn bei der Finanzierung des Kaufpreises unterstützen wird.

Folgende Unterlagen werden generell für den Verkauf eines Objektes benötigt.

Sie finden die folgenden Dokumente nicht in Ihren persönlichen Unterlagen? Keine Sorge. Sie können diese Unterlagen bei den unter „Wo?“ aufgeführten Institutionen oder Ämtern anfragen.

• • Was? Grundrisse, Ansichten, Bauzeichnungen
    Wo? Baurechtsamt/Hausverwaltung
  • Was? Daten zu Wohn- und Nutzfläche
    Wo? Baurechtsamt
  • Was? Grundbucheintrag
    Wo? Grundbuchamt
  • Was? Lageplan
    Wo? Grundbuchamt
  • Was ? Energiepass
    Wo? Hausverwaltung
  • Was? Fotos der Immobilie (Außen und Innen)

Folgende Unterlagen brauchen Sie speziell bei vermieteten Wohnungen:

• • Mietvertrag und Angaben zur letzten Mieterhöhung
  • Bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften: Teilungserklärung
  • Miteigentümerliste, Protokoll der letzten Eigentümerversammlung samt Beschlüsse idealerweise aus den letzten 3 Jahren
  • Nebenkostenabrechnungen
  • Nachweis über Rücklagen für Instandhaltungen
  • Sondervertragsdaten (wenn vorhanden, wie z.B. Verwaltervertrag, Wartungen etc.)

Immobilienmarketing für vermietete Eigentumswohnungen

Es empfiehlt sich sowohl in Bezug auf die Preiskalkulation als auch im Hinblick auf Vermarktungs-Strategien seine potentielle Zielgruppe (Kapitalanleger vs. Selbstnutzer) im Auge zu behalten. Ist diese definiert, können Sie mit einer zielführenden Vermarktung starten.

Präsentation vermieteter Wohnungen

Vermietete Wohnungen können nicht wie freie Wohnungen vermarktet werden, sondern müssen in Online-Portalen in einer gesonderten Rubrik erscheinen wie z.B. in der Rubrik „Anlageobjekte“.

Bedenken Sie bei einer Anzeige auf Immobilienportalen, dass Sie Fotos von der Einrichtung Ihres Mieters veröffentlichen. Die sollten Sie vorher mit ihm absprechen und sich auch das Einverständnis schriftlich bestätigen lassen. Eventuell sollten auf den Fotos sehr private Gegenstände auf den Fotos unkenntlich machen, damit die Privatsphäre nicht verletzt wird.

Stehen Sie mit dem Vermieter in einem guten Verhältnis, zieht dieser ohnehin in Erwägung auszuziehen oder Sie haben einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen, können Sie auch professionellere Schritte für die Wohnungspräsentation einsetzen wie zum Beispiel mi Homestaging.

Sie können über ein professionelles Homestaging das Wohnambiente neutraler und gleichzeitig attraktiver gestalten, was das Objekt zum einen „fotogener“ macht und es zum anderen einladender auf einen potenziellen Käufer wirkt. Diese Strategie können Sie in Erwägung ziehen, wenn Sie die Zielgruppe der Selbstnutzer ansprechen möchten. Detailliertere Infos zum Homestaging finden Sie auf unserer entsprechenden Ratgeber Seite „Homestaging“.

Die Käuferzielgruppe der Kapitalanleger hingegen interessiert sich mehr für Zahlen als für das Wohnambiente. Je nach Investor kann es sogar ohne Besichtigung zu einem Kauf kommen. Oft erhält ein Kapitalanleger erst dann einen Besichtigungstermin, wenn es schon mehrere Beratungsgespräche gab und er ernsthaftes Interesse an dem Objekt bekundet hat.

Verkaufspreis festlegen

Um einen optimalen Angebotspreis festzulegen, gilt es, zunächst einmal den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln zu lassen. Es gibt unterschiedliche Verfahren, um den Wert zu ermitteln und Sie sollten sich von einem Profi beraten lassen, damit Sie eine realistische Einschätzung erhalten. Ist der Verkehrswert festgelegt, gilt es, die Perspektive zu wechseln und sich den Immobilienkauf aus dem Blickwinkel des Käufers vorzustellen.

So macht es Sinn, aus Käufersicht eine Rendite-Kalkulation anzufertigen, wenn die Wohnung an einen Kapitalanleger verkauft werden soll. Im besten Fall überzeugen Sie den Investor davon, dass er bereits nach kurzer Zeit eine ansprechende Rendite erwirtschaften kann, spätestens jedoch bei einem zukünftigen Weiterverkauf des Objektes.

Die Analyse aktueller Angebotspreise von Immobilien mit gleicher Ausstattung, Baujahr und Zustand in ähnlicher Lage sollte hingegen die Grundlage der Kalkulation sein, wenn ein Angebot für zukünftige Selbstnutzer erstellt werden soll.

Um Fehler bei der Angebotskalkulation aufgrund von mangelnder Erfahrung zu vermeiden, ist eine professionelle Wohnungsbewertung durch einen Experten ratsam. So verhindern Sie, dass Sie den Preis zu hoch anlegen und die Wohnung zum „Ladenhüter“ wird oder Sie im Zweifel viel zu wenig für eine profitable Wohnung erhalten.

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Der Verkaufsvertrag:

Beim Verkauf eines vermieteten Objektes sind folgende Regeln bei der Vertragsgestaltung zu beachten:

A) Im Kaufvertrag muss explizit festgehalten werden, dass eine vermietete Wohnung verkauft wird.
B) Die an den neuen Vermieter übergehenden Rechte und Pflichten müssen deutlich aufgeführt werden.
C) Regelungen zur Übergabe und Rückzahlung der Kaution, eventuelle offene Mietschulden und zu den Betriebskosten samt Verbrauchs-Zählerstände sollten ebenfalls im Vertrag festgehalten werden.

Umso klarer und transparenter die einzelnen Punkte aufgeführt und festgehalten werden, desto geringer das Risiko, dass es im Nachhinein Differenzen gibt.

Wer seine vermietete Eigentumswohnung vermarkten und verkaufen möchte, hat einiges zu tun und muss dabei gesetzliche Regelungen beachten. Neben der Anzeigenschaltung, dem Einstellen ansprechender Fotos des Objektes und der Organisation von Besichtigungen geht es auch darum, den Marktwert seiner Immobilie richtig einzuschätzen, einen realistischen Angebotspreis anzubieten und einen rechtlich richtig gestalteten Kaufvertrag aufzusetzen. Je nachdem mit welcher Käufer-Zielgruppe Sie es zu tun haben, ist ein erfahrender Immobilien-Experte an Ihrer Seite Gold wert.

Insbesondere Investoren sind erfahrene Kapitalanleger, verfügen über erprobtes Verhandlungs-geschick und möchten natürlich das Beste für sich herausholen. Ein Immobilienmakler ist erfahren im Ermitteln eines realistischen Immobilienwertes und ein souveräner Verhandlungs-Partner bei Preisverhandlungen mit Investoren. Darüber hinaus weiß er, wie die Bonität von potentiellen Käufern ordentlich geprüft sein will.

Sprechen Sie uns an, wenn Sie mit Hilfe erfahrener und routinierter Immobilienprofis Ihre vermietete Wohnung zum Bestpreis verkaufen möchten. Koeppl Immobilienlotse ermittelt den Wert Ihrer Immobilie, arbeitet mit Ihnen die Vermarktungsstrategie aus und steht als souveräner Partner bei Verhandlungen mit potentiellen Käufern an Ihrer Seite.

 

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