Wie werden Immobilien bewertet?
Es gibt 3 Methoden, die man für die Bewertung einer Immobilie heranziehen kann. Diese 3 Methoden sind so unterschiedlich, dass es sein kann, dass sich die Ergebnisse für ein und dieselbe Immobilie stark voneinander unterscheiden. Daher ist es wichtig, die Ergebnisse richtig zu interpretieren und je nach Ausgangssituation, die richtige Methode zu verwenden. Dazu später mehr.
Die 3 Bewertungsmethoden sind:
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Und das Vergleichswertverfahren
Fangen wir mit der Definition der einzelnen Verfahren an:
1. Das Ertragswertverfahren
Grundlage dieses Verfahrens ist der regelmäßige Ertrag, also bei einer Immobilie die monatlichen Mieteinnahmen.
Ist eine Immobilie nicht vermietet, kann man eine fiktive heute erzielbare Miete ansetzen.
Dieses Verfahren wird also meist dann angewendet, wenn die Renditebetrachtung z.B. als Kapitalanlage im Vordergrund steht.
Rechenbsp.:
Als erstes braucht man die Jahresnettokaltmiete. Die multipliziert man mit der monatlichen Jahresnettokaltmiete (z.B. 500 EUR Nettokalt-Miete x 12 = 6.000 EUR JNKM).
Diese Jahresnettokaltmiete wird durch eine orts- und marktübliche Rendite geteilt. Somit kommt man auf den Immobilienpreis. Nimmt man eine Rendite von 3% p.a. so berechnet sich der Ertragswert in unserem Beispiel wie folgt:
6.000€ JNKM im Jahr geteilt durch 3% = 200.000€
Diese für den Ertragswert verwendete Rendite hängt insbesondere von der Lage der Immobilie und dem wirtschaftlichen Umfeld ab. Einfach ausgedrückt kann man sagen, je niedriger das Risiko ist, eine Immobilie schnell zu einer marktüblichen Miete vermieten zu bekommen, umso niedriger ist die Rendite. So liegen aktuell Renditen in Großstädten wie z.B. München oder Berlin etwa zwischen 1 und 3 %. In kleineren Städten oder im ländlichen Raum können Renditen sogar zwischen 5 und 10% liegen.
Beispiel Berlin:
Wenn wir hier von einer Immobilie in Steglitz ausgehen mit einer Rendite von 3% und einer Nettokaltmiete von 600€ im Monat kommen wir auf folgenden Preis.
600€ x 12 =7.200€
7.200€/3% = 240.000€
Bsp. Magdeburg:
Nehme wir hier bspw. das beliebte Stadtfeld-Ost und gehen von einer ortsüblichen Rendite von 5% aus, kommen wir auf einen viel niedrigen Immobilienpreis, da die ortübliche Rendite höher ist.
Nehmen wir die gleichen Zahlen wie in Berlin
600€ x12 =7.200€
Ortsübliche Rendite 5%
7.200€/5% = 144.000€
Je sicherer der Standort, umso niedriger das Risiko für den Investor und weniger Risiko heißt weniger Rendite.
2. Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren geht wie der Name schon sagt, von einer Betrachtung der Substanz aus. Es werden also die einzelnen Komponenten: Wert des Bodens, des Gebäudes und der Außenanlagen berechnet und dann zusammen addiert.
Der Bodenwert lässt sich anhand der Größe des Grundstücks und der Bodenrichtwertkarte des jeweiligen Gutachterausschusses berechnen.
Für den Gebäudewert wird etwa der Preis angesetzt, der für eine Neuerrichtung aufgewendet werden müsste, das sind die sog. Herstellungskosten. Je nach Alter des Gebäudes, werden dann entsprechende Abschläge vorgenommen.
Beim Wert der Außenanlagen sind z.B. Garagen, eine aufwendige Gartengestaltung oder ein Pool zu berücksichtigen.
Da der so ermittelte Sachwert zunächst nur die Kosten für eine Ersatzbeschaffung widerspiegelt, muss noch ein Bezug zur aktuellen Marktsituation hergestellt werden. Dies geschieht durch den sogenannten Marktanpassungsfaktor. Dieser Marktanpassungsfaktor wird von den regionalen Gutachterausschüssen für verschiedene Lagen und Objektarten zur Verfügung gestellt.
Die Berechnung des Verkehrswertes anhand der Sachwertmethode ist jedoch in der Praxis eher unüblich.
Weit verbreiteter und marktnäher ist das
3. Vergleichswertverfahren
In der Marktwirtschaft gilt das Gesetz, das Angebot und Nachfrage den Preis eines Produkts bestimmen. Genauso ist es bei einer Immobilie. Daher liegt es nahe, den möglichen Wert einer Immobilie zu berechnen, indem man den Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien betrachtet. Dazu sucht man sich zunächst auf dem Markt verfügbare Immobilienangebote, die mit der zu bewertenden Immobilie in Lage und Größe vergleichbar sind. Auf diese Art und Weise kann ich einen 1. groben Vergleichswert ermitteln. Nun sind allerdings noch die Besonderheiten der Immobilie und Abweichungen zu den betrachteten Vergleichsobjekten zu berücksichtigen. Z.B. können das die Ausrichtung der Wohnung an einer lauten Straße, eine Dachgeschosswohnung ohne Aufzug, oder ein sanierungsbedürftiger Zustand der Wohnung sein. Hier sind insbesondere langjährige Erfahrung und gute Marktkenntnis gefragt, um die entsprechenden Auf- oder Abschläge zu ermitteln.
Eine weitere Schwierigkeit ist, dass Vergleichsobjekte meist nur als Angebotspreise vorliegen. Noch kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Immobilie tatsächlich auch zu dem Preis verkauft wird. Oft wird noch ein Rabatt verhandelt oder es kann sogar zu Preissteigerungen kommen, wenn eine besonders große Nachfrage vorhanden ist.
Die tatsächlich realisierten Kaufpreise werden bei den regionalen Gutachterausschüssen gesammelt. Hierauf haben jedoch nur Sachverständige Zugriff und keine Privatpersonen. Mit diesen Zahlen lässt sich ein genauerer Vergleichswert ermitteln als mit den oben erwähnten Angebotspreisen.
Zusammenfassend lässt sich sagen: In der Praxis finden am häufigsten das Ertragswert und das Vergleichswertverfahren Anwendung. Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei Immobilien herangezogen, bei denen die Verwendung als Kapitalanlage im Vordergrund steht. Immobilien, die eher für eine Eigennutzung in Frage kommen, werden üblicherweise mit der Vergleichswertmethode berechnet.
Falls Sie noch weitere Fragen zu dem Thema haben, schreiben Sie uns gerne oder rufen Sie uns an.
Unser Kollege Nicolas Tietz hat hierzu ein sehr sehenswertes und informatives Video gedreht. Der oben aufgeführte Link leitet Sie zu dem YouTube-Beitrag weiter.
Viel Spaß beim Anschauen!
Eine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen wird nicht übernommen. Ebenso wird jedwede Haftung für die in der Übersicht enthaltenen Informationen ausgeschlossen.