Welche Immobilienfinanzierung passt zu mir?

Als Erstes sollten Sie wissen: Es gibt nicht DIE eine perfekte Immobilienfinanzierung, sondern es kommt ganz darauf an, was Sie für Wünsche haben. Es gibt Personen, die wollen ihren Kredit so schnell wie möglich abbezahlt haben, zu einer hohen monatlichen Abzahlrate, und es gibt Andere, die bezahlen Ihre Immobilie über einen langen Zeitraum ab, damit sie eine möglichst niedrige Rate haben.

Daher erkläre ich euch jetzt an einem Beispiel, wie eine Immobilienfinanzierung grundsätzlich funktioniert und welche Punkte die monatliche Rate beeinflussen.

Dafür schauen wir uns erst mal an, wie ein Immobilienkredit aufgebaut ist.

Sie kaufen sich z.B. eine Immobilie für 100.000€. Sie haben Zinsen in Höhe von 1% und eine Tilgung in Höhe von 3% vereinbart. Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre. Normalerweise ist ein Bankkredit in Form eines Annuitätendarlehens aufgebaut. Das heißt, Sie haben jeden Monat die gleiche Rate zu bezahlen und das Verhältnis von Zins und Tilgung verändert sich von Monat zu Monat.

Die Tilgung ist gut für Sie, da dieses Geld jeden Monat Ihren Kredit ein Stück zurückbezahlt und die Immobilie Ihnen ein Stück mehr gehört. Die Zinsen sind schlecht für Sie, da sie die Kosten des Kredits wiederspiegeln und damit verloren sind.
Es wird immer von einer anfänglichen Tilgung gesprochen, da die Tilgung von Monat zu Monat leicht ansteigt, da die Zinsen immer geringer werden, da sie Ihre Restschuld mit jeder Tilgung ein Stück verkleinert.

Doch was muss ich jetzt genau beachten und welche Punkte beeinflussen meine monatliche Rate?

Es gibt grundsätzlich 4 Stellschrauben, die Ihr verändern könnt, um die monatliche Rate zu beeinflussen.

1. Das eingesetztes Eigenkapital
2. Die Tilgung
3. Der Zins
4. Die Laufzeit

Je mehr Eigenkapital Sie einsetzten, desto weniger Kredit müssen Sie aufnehmen und umso bessere Konditionen bekommen Sie von der Bank. Umso sicherer ist es auch für Sie, denn falls es mal zu einer Marktlage kommen sollte, in der Ihre Immobilie an Wert verliert, dann will die Bank eventuell zusätzliche Sicherheiten von Ihnen haben, wenn der aktuelle Wert der Immobilie unter der Kreditsumme liegt. Wenn Sie eine Immobilie z.B. nur zu 70% beleiht, also 30% EK nutzt, dann kann die Immobilie 30% im Wert fallen, ohne dass die Bank neue Sicherheiten von Ihnen verlangt.
Was Sie außerdem immer im Hinterkopf haben sollten, dass Sie die Kaufnebenkosten (ca. 15% vom Kaufpreis) immer selbst bezahlen müssen, auch bei einer 100% Finanzierung.

Kommen wir nun zum 2. Punkt, nämlich zur Tilgung. Tilgung bedeutet, dass Sie den Kredit jeden Monat ein Stück zurückbezahlt. Somit sinkt Ihre Restschuld bei der Bank Monat für Monat immer weiter.
Da sich die Zinsen immer auf die Restschuld beziehen, wird auch der Anteil der Zinsen von Monat zu Monat geringer! Je höher also die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt und umso weniger Zinsen müssen Sie zahlen.

Kommen wir zum 3. Punkt, den Zinsen. Wie Sie bestimmt schon mitbekommen haben, sind die Zinsen im Moment sehr attraktiv. Je geringer die Zinsen sind, desto besser ist es für Sie, da Zinsen nur die Kosten für Ihren Kredit sind. Die Zinsen hängen aber nicht nur von der aktuellen Marktlage ab, sondern auch von Ihrer Kreditsumme, der Immobilie an sich, der Lage der Immobilie, dem Eigenkapital und einigen weiteren Faktoren. Wie die Bank genau Ihre Zinsen berechnet legt sie nicht offen. Für jeden einzelnen Kunden wird ein individuelles Risiko berechnet. Je höher das Risiko der Bank ist, desto mehr Zinsen müssen Sie bezahlen. Wenn Sie jedoch ein gutes Risikoprofil haben, bekommen Sie auch bessere Zinskonditionen. Ein Punkt, der hier hereinspielt, ist die Schufa-Auskunft. Je besser die Schufa-Auskunft ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank, dass sie ihr Geld nicht zurückbekommt und daher sind auch Ihre Zinsen niedriger.

Kommen wir nun zur letzten Stellschraube, der Zinsbindung. Je länger die Zinsbindung ist, desto höher werden zzt. die Zinsen. Da die Zinsen im Moment sehr niedrig sind, empfehlen wir eine möglichst lange Finanzierung zu wählen. Auch wenn die Zinsen dann in den nächsten 10 Jahren auf bspw. 5% steigen sollten, müssen Sie weiterhin nur Ihre vereinbarten Zinsen zahlen.
Da die Bank aber weiß, dass ihr durch solche langen Laufzeiten eventuelle Zinsen entgehen, bei steigenden Zinsen, lässt sich die Bank diese langfristige Vereinbarung durch höhere Zinsen bezahlen.
Was Sie wissen sollten, nach 10 Jahren können Sie den Immobilienkredit kündigen, auch wenn Ihr 20 Jahre vereinbart habt, so steht es im Gesetz. (Paragraf 489 BGB) und dann einen eventuell günstigeren Kredit aufnehmen oder einen Teil der Restschuld mit einer Erbschaft ablösen.

Nachdem wir nun geklärt haben, wie ein Immobilienkredit aufgebaut ist, schauen wir uns mal an, wo Ihr den perfekten Immobilienkredit findet.

Ich kann Ihnen empfehlen, einen unabhängigen Finanzberater zu kontaktieren. Das bietet sich an, wenn man vorher noch keine Bankkontakte hat und alle Banken miteinander vergleichen will.

Dieser Vermittler führt eine Beratung durch, stellt eine Finanzierung auf, die ganz genau zu Ihren Wünschen passt und vergleicht dann hunderte Banken miteinander und sucht die richtige Bank für Sie raus. Der Vermittler ist für kostenlos, da dieser von der Bank bezahlt wird, da er der Bank ja einen neuen Kunden gebracht hat.

Falls Sie noch weitere Fragen zu dem Thema haben, schreiben Sie uns gerne oder rufen Sie uns an.

Unser Kollege Nicolas Tietz hat hierzu ein sehr sehenswertes und informatives Video gedreht. Der oben aufgeführte Link leitet Sie zu dem YouTube-Beitrag weiter.

Viel Spaß beim Anschauen!

Eine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen wird nicht übernommen. Ebenso wird jedwede Haftung für die in der Übersicht enthaltenen Informationen ausgeschlossen.