Wofür haftet ein Immobilienverkäufer?

Bevor man seine Immobilie verkauft, wägt man unterschiedliche Situationen ab. Eine der Fragen ist bestimmt: „Wofür hafte ich als Verkäufer eigentlich?“
Zu aller erst sollte man sich mit der Definition von „Mangel“ beschäftigen. Ein Mangel liegt vor, wenn die Beschaffenheit der Immobilie vom vereinbarten Zustand abweicht!

Wenn Verkäufer und Käufer sich darauf einigen, dass die Wohnung z.B. renoviert verkauft werden soll, die Wohnung ist dies aber nicht, dann liegt ein Sachmangel vor.

Bei den Sachmängeln gibt es grundsätzlich 3 verschiedene Situationen.
1. Es liegt ein offener Mängel vor. Diese sind offensichtlich und können von jedem erkannt werden. Beispielsweise ein Loch in der Wand, welches auch offensichtlich bei der Besichtigung zu erkennen ist.
Diese Mängel müssen vom Verkäufer nicht nochmal extra hervorgehoben werden, da die Immobilie „gekauft wie besichtigt“ wird.
Mit diesem Satz im Kaufvertrag kann der Verkäufer natürlich nicht die gesamte Gewährleistung ausschließen, jedoch schon einmal für die offenen Mängel, die der Käufer hätte sehen könne.

2. Gibt es versteckte Mängel, dies sind Mängel, die nicht sofort zu erkennen sind und dem Käufer UND dem Verkäufer NICHT bekannt sind. Beispielsweise rostige Wasserleitungen in der Wand.
Für solche Mängel haftet man als Verkäufer ebenfalls nicht, wenn man nichts davon wusste.

3. Zuletzt gibt es noch die arglistig verschwiegenen Mängel, dies sind Mängel, die der Verkäufer kannte, sie mit Absicht nicht dem Käufer mitgeteilt hat.
Wenn der Verkäufer dem Käufer verschweigt, dass hinter einem Schrank viele kleine Löcher durch Bilderhacken entstanden sind, ist das noch kein arglistig verschwiegener Mangel.
Wenn der Verkäufer jedoch weiß, dass beispielsweise eine Wand von innen mit Schwamm infiziert ist, dann ist er dazu verpflichtet, dies dem Käufer zu sagen, auch wenn er nicht danach fragt.

Nun können neben den Sachmängeln noch Rechtsmängel in einer Immobilie auftreten. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn die Immobilie oder der Gebrauch daran von Dritten beschränkt werden kann und dies nicht im Kaufvertrag vereinbart wurde.

Ein Beispiel dafür wäre, dass der Verkäufer eine bezugsfreie Immobilie verkauft, in die man direkt einziehen könnte.
Nun stellt sich jedoch heraus, dass die Wohnung gar nicht bezugsfrei war, sondern vermietet ist. In diesem Falle würde ein Rechtsmangel vorliegen.
Dann würde nämlich wieder die Beschaffenheit der Immobilie vom vereinbarten Zustand abweichen.

Nochmal kurz zusammengefasst:
Als Immobilienverkäufer sollten Sie alle Mängel offen aufdecken, die der Käufer nicht direkt erkennen kann.
Mängel die offensichtlich zu erkennen sind bei einer Besichtigung, müssen nicht nochmal hervorgehoben werden.

Wir hoffen die Informationen waren hilfreich. Wir möchten allerdings darauf hinweisen, dass dies keine Rechtsberatung ist. Dafür kontaktieren Sie bitte einen Anwalt. Wir möchten ausschließlich die Grundlagen beim Immobilienverkauf erläutern. Wenn Sie Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie benötigen, dann schreiben Sie uns eine Nachricht.

KOEPPL Immobilienlotse unterstützt Sie dabei gerne.

Unser Kollege Nicolas Tietz hat hierzu ein sehr sehenswertes und informatives Video gedreht. Der oben aufgeführte Link leitet Sie zu dem YouTube-Beitrag weiter.

Viel Spaß beim Anschauen!

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