Warum ist der Grundbuchauszug wichtig beim Verkauf?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und wird in Berlin vom Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichts geführt. Im Grundbuch findet man Angaben über die genaue Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks und bei Sondereigentum zusätzlich um welche Wohn- oder Gewerbeeinheit es sich handelt. Außerdem erhält man Auskunft darüber, wer der Eigentümer der Immobilie ist oder ob es sogar mehrere Eigentümer gibt und ob es Lasten, Beschränkungen oder Grundpfandrechte auf dem Grundstück gibt.
Warum ist das Grundbuch wichtig beim Verkauf?
Jeder Interessent wird nach einem Grundbuchauszug fragen, da man natürlich wissen will, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück liegen.
Jedes Grundbuch ist gleich aufgebaut.
Auf der ersten Seite findet man die sog. Aufschrift.
Hier findet man den Namen des Amtsgerichts, welches für das Grundstück zuständig ist, die Blattnummer des Grundbuchs, das Datum der letzten Änderung und das Datum, wann es zuletzt ausgedruckt wurde. Ein Grundbuchauszug sollte beim Verkauf eurer Immobilie nicht älter als 3 Monate sein. Dies wird von den Banken, die das Grundstück finanzieren sollen, meist so verlangt.
Auf der nächsten Seite findet ihr das Bestandsverzeichnis. Das Bestandsverzeichnis zeigt die genaue Adresse, die Flurstücksnummer und die Grundstücksgröße an. Hier kann man auch erkennen, ob es sich z.B. um ein Erbbaurecht oder um Wohnungseigentum handelt. Weitere wichtige Informationen im Bestandverzeichnis können z.B. sein, ob eine Verwalterzustimmung beim Verkauf einzuholen ist oder welche Teilungserklärung die Grundlage für die Teilung ist und ob es evtl. Nachträge zur Teilungserklärung gibt.
Des Weiteren lässt sich aus dem Bestandverzeichnis erkennen, ob es evtl. ein Recht an einem anderen benachbarten Grundstück gibt, das unserem Grundstück zu Gute kommt. Also z.B. ein Geh- und Fahrrecht über ein anderes Grundstück, um damit auf unser Grundstück in 2. Reihe zu gelangen. Ein solcher Eintrag mit Bezug auf ein anderes Grundstück wird als Herrschvermerk bezeichnet.
Die 1. Abteilung.
In der 1. Abteilung ist der aktuelle Eigentümer eingetragen, bei einem Erbbaurecht der Erbbauberechtigte. Sollte es mehrere Eigentümer geben, eine Erbengemeinschaft oder eine juristische Person als Eigentümer, so ist dies hier auch zu erkennen. Das Datum der Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch gilt als offizieller Eigentumsnachweis.
Die 2. Abteilung
Hier findet man die Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen. Diese sollte man sich genau anschauen, denn manchmal können diese erheblichen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks haben.
Am häufigsten und bekanntesten sind die Leitungsrechte. Hier darf entweder ein Versorger seine Leitungen auf dem Grundstück verlegen. Z.B. Strom, Wasser oder Gas. Meist sind das ja Leitungen, von denen man selbst einen Nutzen hat. Daher werden diese meist als wertneutral angesehen.
Wenn jedoch etwas von einem Geh- und Fahrrecht steht, sollte man genau erfragen, wer über welchen Teil des Grundstücks fahren oder es betreten darf.
Ab und zu findet man auch ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch. Der Begünstigte darf dann sein Leben lang die Immobilie benutzen. Dieses Rechts bleibt auch bestehen, wenn das Grundstück verkauft wird.
Eine umfassende Einschränkung stellt das Nießbrauchsrecht dar, das ebenfalls in Abteilung II eingetragen wird. Der Nießbrauchsberechtigte erhält eine allumfassende Nutzungsgewalt über das Grundstück und ihm stehen auch die Mietzahlungen zu, die ein Mieter auf dem Grundstück zu entrichten hat. Der rechtliche Eigentümer hat somit keine Verfügungsgewalt mehr über das Grundstück, solange dieses Nießbrauchsrecht Bestand hat.
Eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II sichert einen Käufer für die Zeit bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung ab. Dies ist fast immer eine der Voraussetzungen, dass der Notar den Kaufpreis fällig stellen darf.
Darüber hinaus gibt es noch Verfügungsbeschränkungen wie z.B. den Zwangsvollstreckungsvermerk, das Vorkaufsrecht, den Sanierungsvermerk oder das Erbbaurecht.
• Hat eine Bank die Zwangsvollstreckung beantragt, sichert der Zwangsvollstreckungsvermerk im Grundbuch ab, dass nur noch in Abstimmung mit der Gläubigerbank das Grundstück veräußert oder zwangsversteigert werden kann.
• Ein Vorkaufsrecht sichert das Recht zu, zeitlich vor einem Dritten einen Kaufvertrag über eine Immobilie abschließen zu dürfen.
• Wurde im Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen, so weist dies darauf hin, dass nach deutschem Baurecht sich das Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet. So dürfen dann z.B. Änderungen am Grundbuch nur noch mit Zustimmung der betreffenden Gemeinde vorgenommen werden. Zur Löschung dieses Sanierungsvermerks muss vom Grundstückseigentümer ein Ablösebetrag an die Gemeinde bezahlt werden.
Die 3. und letzten Abteilung
Hier werden die Grundpfandrechte eingetragen. Dies sind insbesondere die Grundschulden zu Gunsten einer das Grundstück finanzierenden Bank. Aber auch eine Sicherungshypothek, welche das Finanzamt für Steuerschulden eintragen lassen kann.
Wichtig zu wissen ist, dass wenn etwas aus dem Grundbuch gelöscht wird, der Eintrag nicht etwa entfernt wird, sondern entweder durchgestrichen oder unterstrichen wird. Nur wenn man das weiß, kann man einen Grundbuchauszug richtig lesen.
Kurz nochmal zusammengefasst:
Wer wissen möchte, ob der Wert eine Immobilie angemessen ist, sollte auf jeden Fall einen Blick in das Grundbuch werfen und sich die einzelnen Eintragungen genau anschauen. Bei Unklarheiten sollte man fachlichen Rat einholen.
Unser Kollege Nicolas Tietz hat hierzu ein sehr sehenswertes und informatives Video gedreht. Der oben aufgeführte Link leitet Sie zu dem YouTube-Beitrag weiter.
Viel Spaß beim Anschauen!
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