Worauf muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung achten?

Als erstes stellt man sich natürlich die Frage, wie viel die Immobilie wert ist. 

Noch vor mehreren Jahren lag zwischen dem Wert einer bezugsfreien und einer vermieteten Wohnung ein Preisunterschied von ca. 10 bis 20 %. In den letzten Jahren ist dieser Abstand immer geringer geworden, da insbesondere in Großstädten wie Berlin einige Käufer nach dem Kauf den Mieter auf Eigenbedarf gekündigt haben.

Nun gibt es aber auch Wohnungen, die einer Kündigungssperrfrist von bis zu 10 Jahren unterliegen. Dass heißt, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt in dieser Zeit nicht in Frage. Hier steht dann eher die Immobilie als Kapitalanlage im Vordergrund und somit der Ertrag. Die Preisermittlung würde dann insbesondere mit der Ertragswertmethode erfolgen.

Zweitens sollte man beachten, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht haben kann.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung kommt es darauf an, ob ein Mieter bereits vor der Aufteilung in Wohnungseigentum oder erst danach eingezogen ist. Jeder Mieter, der bereits vor der Aufteilung in der Wohnung gelebt hat, genießt einen besonderen Schutz. Diesem steht – wie oben schon erwähnt - ein Kündigungsschutz von bis zu 10 Jahren ab dem 1. Verkauf nach Aufteilung zu. Darüber hinaus hat der Mieter beim 1. Verkauf nach Aufteilung ein Vorkaufsrecht. Er kann in einen notariell beurkundeten Kaufvertrag eintreten. Dass heißt, er kann die Wohnung zu den gleichen Bedingungen erwerben, wie sie in dem vorliegenden Kaufvertrag vereinbart wurden. Für diese Entscheidung bekommt er vom Notar den Kaufvertrag übersandt und hat 2 Monate Zeit dem Notar mitzuteilen, ob er dieses Angebot annehmen möchte oder nicht. Erst wenn der Mieter den Kauf ablehnt oder sich nicht innerhalb dieser Frist zurückmeldet, wird der Kaufvertrag mit dem ursprünglichen Käufer rechtswirksam.

3. Welche Bilder darf ich von der Wohnung veröffentlichen?

Es ist immer gut, wenn Sie den Mieter mit ins Boot holen und Sie sich mit Ihm gut verstehen. Der Mieter kann verbieten, Fotos von der Wohnung zu erstellen oder diese zu veröffentlichen. Daher ist es immer ratsam mit dem Mieter genau zu besprechen, was auf den Bildern gezeigt wird und wofür diese verwendet werden sollen. Wenn man darauf achtet, dass keine persönlichen Gegenstände auf den Fotos gezeigt werden, hat der Mieter meist nichts dagegen, wenn diese in ein Exposé eingefügt werden.

Wie viele Besichtigungstermine sind zulässig?

Ein Vermieter hat grundsätzlich das Rechts seine vermietete Wohnung zu besichtigen. Dieses Recht kann der Vermieter an seinen Makler übertragen.
Natürlich müssen auch die Belange des Mieters berücksichtigt werden. Daher sollten dem Mieter immer mehrere Termine zur Auswahl vorgeschlagen werden und das am besten etwa 1 Woche im Voraus. Pro Monat sind dem Mieter nach gängiger Rechtsprechung ca. 4 Besichtigungstermine zuzumuten. Ein Mieter darf einen Besichtigungstermin auch kurzfristig absagen, sollte aber dann eine Alternative benennen.

Wie erfolgt die Übergabe einer vermieten Wohnung und was passiert mit der Kaution?

Hat der Käufer den Kaufpreis für eine Wohnung bezahlt, bekommt er normalerweise die Schlüssel ausgehändigt. Bei einer vermieteten Wohnung läuft das natürlich etwas anders ab, weil der Vermieter in der Regel keine Schlüssel von der Wohnung hat. Ab dem Übergabestichtag muss der Mieter seine Miete an den Käufer bezahlen. Der Verkäufer sollte den Mieter informieren, dass ab dem Übergabetag die Miete an den neuen Eigentümer zu bezahlen ist und der Käufer sollte dem Mieter seine Kontonummer mitteilen. Für den Mieter ändert sich sonst erstmal nicht. Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein.

Nun muss auch noch die Kaution auf den neuen Eigentümer übergehen. Hierzu muss der Verkäufer jedoch zunächst den Mieter um Erlaubnis fragen, ob er damit einverstanden ist, wenn er die Kaution an den Erwerber übergibt. Erst wenn der Mieter dem zugestimmt hat, darf er die Kaution weitergeben. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Verkäufer die Kaution an den Mieter zurückgeben und der Käufer kann dann erneut an den Mieter wegen der Stellung einer Kaution herantreten.

Sollten Sie noch weiterführende Fragen zu dem Thema haben, finden Sie diese unter unserer Ratgeber-Kategorie. Auch hier finden Sie einen Artikel zu dem Thema: vermietete Wohnungen.

Unser Kollege Nicolas Tietz hat hierzu ein sehr sehenswertes und informatives Video gedreht. Der oben aufgeführte Link leitet Sie zu dem YouTube-Beitrag weiter.

Viel Spaß beim Anschauen!

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